Um den Objektbestand auch für zukünftige Maßnahmen beleihungsfähig zu halten, ist es notwendig, den bestehenden Darlehensbestand und dessen Absicherung auf dem Wohnbestand zu überprüfen und auf Risiken zu untersuchen.
Darlehensmanagement
Das Darlehensmanagement sorgt für eine Überprüfung des gesamten Darlehensbestandes eines Unternehmens, in dem alle Darlehensverträge und ihre einzelnen Bestandsteile erfasst werden (z.B. Zinssatz, Auszahlungskurs, Zinsfestschreibung, Art der Absicherung, Zweckerklärung etc.).
Hieraus können im Rahmen der Unternehmenssteuerung bereits erste Überprüfungen der Zinssituation des Unternehmens erfolgen. Zinsänderungsrisiken sowie Klumpenrisiken in der Zinsbindung und Gläubigerstruktur können erkannt und Risiken durch entsprechende Maßnahmen minimiert werden.
Durch die Erfassung aller Darlehensbestandteile werden diese mit der aktuellen Zinslandschaft verglichen und somit kann bei Bedarf eine Umschuldung zur Zins- und Liquiditätsverbesserung eingeleitet werden.
Auch die Entzerrung bestehender Klumpenrisiken durch Prolongation mit Zinsfestschreibungen außerhalb bestehender Zinsbindungen und Umschuldungen auf andere Gläubiger, ggfs. unter Ausnutzung vorzeitiger Kündigungsmöglichkeiten, ist hierdurch möglich und sinnvoll. Im Abgleich mit der mittel-bzw. langfristigen Unternehmensplanung können auch Rückzahlungsentscheidungen z.B. für öffentliche Mittel zur Verkürzung der Bindungsfristen getroffen werden.
Betrachtet man den Markt für Immobilienfinanzierungen im Bereich der Wohnungswirtschaft, so ist deutlich zu erkennen, dass die Zahl der Bank-und Versicherungspartner durch Fusionen und Änderung der Geschäftspolitik erheblich geschrumpft ist. Somit ist der bestehende Wettbewerb unter den Gläubigern kleiner geworden.
Dieses führt wie auch Basel III, aufgrund der gestiegenen Eigenkapitalerfordernisse bei den Banken, zu erhöhten Margenforderungen und damit zu höheren Zinsrisiken bei den Unternehmen.
Ferner kann sich die Geschäftspolitik der Gläubiger dahingehend ändern, dass sich Marktteilnehmer ganz aus dem Markt zurückziehen, bzw. aufgrund der Zinssituationen keine Immobilienfinanzierungen mehr mit der gewohnt geringen Marge im Bereich der Wohnungswirtschaft anbieten. Dieses führt bei einseitiger Festlegung auf einige wenige Bankpartner zwangsläufig zu erhöhten Zinssätzen oder im Extremfall zu einer Ablehnung weiterer Finanzierungsmittel. Wenn der größte Teil des Immobilienbestandes bei diesen Banken verhaftet und durch weite Zweckerklärungen gebunden ist, kann dieses u.U. zu Schwierigkeiten in der Bereitstellung von Sicherheiten für weitere Gläubiger führen.
Daher ist es sinnvoll, im Vorfeld durch ein bestehendes Beleihungsmanagement Vorsorge zu treffen.
Beleihungsmanagement
Hierbei werden alle Objekte der Beleihungsprüfung unterzogen und die Zuordnung der Objekte zu den Finanzierungen, insbesondere die Art der Zweckerklärung, untersucht.
Die Beleihungsobjekte werden anhand von Lage, Baujahr, Mietenliste, Instandhaltungs- & Modernisierungsstand nach der BelWertV sowie ImmoWertV und den Beleihungsrichtlinien der Gläubiger, soweit bekannt, neu bewertet.
Die bestehenden Absicherungen der Gläubiger werden überprüft und nach Übersicherungen untersucht. Auch können neue Sicherungsvereinbarungen in der Art und Weise getroffen werden, dass Verdichtungen auf bestimmte Objekte bzw. Beendigungen von Übersicherungen vereinbart werden.
Das Beleihungsmanagement beantwortet für die Unternehmenssteuerung die Frage nach bestehenden Beleihungsspielräumen und bietet unter Umständen die Möglichkeit der Freigabe von Objekten bei einzelnen Bankfinanzierungen und Gläubigern. Die daraus neu entstandene Flexibilität im Bereich der Beleihungsobjekte kann ggfs. auch zu Konditionsverbesserungen führen. Außerdem besteht die Möglichkeit, sogenannte „Mischobjekte“ (diverse Gläubiger auf einem Objekt) zu überprüfen und diese durch Sicherheitentausch oder Pfandfreigabe aufzulösen.
Im Rahmen des Darlehens- und Beleihungsmanagements werden die Zinsabläufe überwacht und die Unternehmen in die Lage versetzt, Entscheidungen hinsichtlich Prolongationen, Forwards oder Umschuldungen zu treffen. Erforderliche Gespräche mit den Gläubigern erfolgen mit belastbaren Zahlen.
Gemeinsam mit den Unternehmen analysiert die NT ImmoConsult Ihre individuelle Situation und erarbeitet entsprechende Restrukturierungskonzepte. Im weiteren Verlauf unterstützen wir Sie auch bei anstehenden Verhandlungen mit den Gläubigern, um als Ziel eine Vergrößerung Ihrer Beleihungsspielräume, die Entzerrung von Sicherheiten und die Minimierung Ihrer Klumpen-und Zinsänderungsrisiken zu realisieren.
Hierbei stützen wir uns auf eine eigens für uns entwickelte Software (NT View).
Sprechen Sie uns gerne auf diese Thematik an.
Wir freuen uns auf Sie.