Darlehens- und Beleihungsmanagement für die Wohnungswirtschaft

Um den Objektbestand auch für zukünftige Maßnahmen beleihungsfähig zu halten, ist es notwendig, den bestehenden Darlehensbestand und dessen Absicherung auf dem Wohnbestand zu überprüfen und auf Risiken zu untersuchen.

Darlehensmanagement

Das Dar­le­hens­ma­nage­ment sorgt für eine Über­prü­fung des gesam­ten Dar­le­hens­be­stan­des eines Unter­neh­mens, in dem alle Dar­le­hens­ver­trä­ge und ihre ein­zel­nen Bestands­tei­le erfasst wer­den (z.B. Zins­satz, Aus­zah­lungs­kurs, Zins­fest­schrei­bung, Art der Absi­che­rung, Zweck­er­klä­rung etc.).

Hier­aus kön­nen im Rah­men der Unter­neh­mens­steue­rung bereits ers­te Über­prü­fun­gen der Zins­si­tua­ti­on des Unter­neh­mens erfol­gen. Zins­än­de­rungs­ri­si­ken sowie Klum­pen­ri­si­ken in der Zins­bin­dung und Gläu­bi­ger­struk­tur kön­nen erkannt und Risi­ken durch ent­spre­chen­de Maß­nah­men mini­miert wer­den.

Durch die Erfas­sung aller Dar­le­hens­be­stand­tei­le wer­den die­se mit der aktu­el­len Zins­land­schaft ver­gli­chen und somit kann bei Bedarf eine Umschul­dung zur Zins- und Liqui­di­täts­ver­bes­se­rung ein­ge­lei­tet wer­den.

Auch die Ent­zer­rung bestehen­der Klum­pen­ri­si­ken durch Pro­lon­ga­ti­on mit Zins­fest­schrei­bun­gen außer­halb bestehen­der Zins­bin­dun­gen und Umschul­dun­gen auf ande­re Gläu­bi­ger, ggfs. unter Aus­nut­zung  vor­zei­ti­ger Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten, ist hier­durch mög­lich und sinn­voll. Im Abgleich mit der mit­tel-bzw. lang­fris­ti­gen Unter­neh­mens­pla­nung kön­nen auch Rück­zah­lungs­ent­schei­dun­gen z.B. für öffent­li­che Mit­tel zur Ver­kür­zung der Bin­dungs­fris­ten getrof­fen wer­den.

Betrach­tet man den Markt für Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen im Bereich der Woh­nungs­wirt­schaft, so ist deut­lich zu erken­nen, dass die Zahl der Bank-und Ver­si­che­rungs­part­ner durch Fusio­nen und Ände­rung der Geschäfts­po­li­tik erheb­lich geschrumpft ist. Somit ist der bestehen­de Wett­be­werb unter den Gläu­bi­gern klei­ner gewor­den.

Die­ses führt wie auch Basel III, auf­grund der gestie­ge­nen Eigen­ka­pi­tal­erfor­der­nis­se bei den Ban­ken, zu erhöh­ten Mar­gen­for­de­run­gen und damit zu höhe­ren Zins­ri­si­ken bei den Unter­neh­men.

Fer­ner kann sich die Geschäfts­po­li­tik der Gläu­bi­ger dahin­ge­hend ändern, dass sich Markt­teil­neh­mer ganz aus dem Markt zurück­zie­hen, bzw. auf­grund der Zins­si­tua­tio­nen kei­ne Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen mehr mit der gewohnt gerin­gen Mar­ge im Bereich der Woh­nungs­wirt­schaft anbie­ten. Die­ses führt bei ein­sei­ti­ger Fest­le­gung auf eini­ge weni­ge Bank­part­ner zwangs­läu­fig zu erhöh­ten Zins­sät­zen oder im Extrem­fall zu einer Ableh­nung wei­te­rer Finan­zie­rungs­mit­tel. Wenn der größ­te Teil des Immo­bi­li­en­be­stan­des bei die­sen Ban­ken ver­haf­tet und durch wei­te Zweck­er­klä­run­gen gebun­den ist, kann die­ses u.U. zu Schwie­rig­kei­ten in der Bereit­stel­lung von Sicher­hei­ten für wei­te­re Gläu­bi­ger füh­ren.

Daher ist es sinn­voll, im Vor­feld durch ein bestehen­des Belei­hungs­ma­nage­ment Vor­sor­ge zu tref­fen.

Beleihungsmanagement

Hier­bei wer­den alle Objek­te der Belei­hungs­prü­fung unter­zo­gen und die Zuord­nung der Objek­te zu den Finan­zie­run­gen, ins­be­son­de­re die Art der Zweck­er­klä­rung, unter­sucht.

Die Belei­hungs­ob­jek­te wer­den anhand von Lage, Bau­jahr, Mie­ten­lis­te, Instand­hal­tungs- & Moder­ni­sie­rungs­stand nach der Bel­WertV sowie Immo­WertV und den Belei­hungs­richt­li­ni­en der Gläu­bi­ger, soweit bekannt, neu bewer­tet. 

Die bestehen­den Absi­che­run­gen der Gläu­bi­ger wer­den über­prüft und nach Über­si­che­run­gen unter­sucht. Auch kön­nen neue Siche­rungs­ver­ein­ba­run­gen in der Art und Wei­se getrof­fen wer­den, dass Ver­dich­tun­gen auf bestimm­te Objek­te bzw. Been­di­gun­gen von Über­si­che­run­gen ver­ein­bart wer­den.

Das Belei­hungs­ma­nage­ment beant­wor­tet für die Unter­neh­mens­steue­rung die Fra­ge nach bestehen­den Belei­hungs­spiel­räu­men und bie­tet unter Umstän­den die Mög­lich­keit der Frei­ga­be von Objek­ten bei ein­zel­nen Bank­fi­nan­zie­run­gen und Gläu­bi­gern. Die dar­aus neu ent­stan­de­ne Fle­xi­bi­li­tät im Bereich der Belei­hungs­ob­jek­te kann ggfs. auch zu Kon­di­ti­ons­ver­bes­se­run­gen füh­ren. Außer­dem besteht die Mög­lich­keit, soge­nann­te „Misch­ob­jek­te“ (diver­se Gläu­bi­ger auf einem Objekt) zu über­prü­fen und die­se durch Sicher­hei­ten­tausch oder Pfand­frei­ga­be auf­zu­lö­sen. 

Im Rah­men des Dar­le­hens- und Belei­hungs­ma­nage­ments wer­den die Zins­ab­läu­fe über­wacht und die Unter­neh­men in die Lage ver­setzt, Ent­schei­dun­gen hin­sicht­lich Pro­lon­ga­tio­nen, For­wards oder Umschul­dun­gen zu tref­fen. Erfor­der­li­che Gesprä­che mit den Gläu­bi­gern erfol­gen mit belast­ba­ren Zah­len.

Gemein­sam mit den Unter­neh­men ana­ly­siert die NT Immo­Con­sult Ihre indi­vi­du­el­le Situa­ti­on und erar­bei­tet ent­spre­chen­de Restruk­tu­rie­rungs­kon­zep­te. Im wei­te­ren Ver­lauf unter­stüt­zen wir Sie auch bei  anste­hen­den Ver­hand­lun­gen mit den Gläu­bi­gern, um als Ziel eine Ver­grö­ße­rung Ihrer Belei­hungs­spiel­räu­me, die Ent­zer­rung von Sicher­hei­ten und die Mini­mie­rung Ihrer Klum­pen-und Zins­än­de­rungs­ri­si­ken zu rea­li­sie­ren.

Hier­bei stüt­zen wir uns auf eine eigens für uns ent­wi­ckel­te Soft­ware (NT View). 

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